Den avtalsmall som vi behandlar här kallas – bostadsarrende. 

Vad är ett bostadsarrende?

En skriftlig upplåtelse av jord räknas som bostadsarrende när följande förutsättningar är uppfyllda:

• Jorden ska inte användas för jordbruksändamål.
• Arrendatorn har rätt att bygga eller ha kvar ett bostadshus på arrendetomten.
• Det är inte uppenbart att det huvudsakliga syftet med upplåtelsen är ett annat än att göra det möjligt för arrendatorn och hans eller hennes närstående att bo på arrendestället.
• Arrendatorn ska ersätta jordägaren för arrendet.

Bostadsarrende eller lägenhetsarrende i vissa situationer

Bostadsarrende kan i princip bara upplåtas till en fysisk person. Upplåts ett sådant arrende till en juridisk person räknas upplåtelsen normalt som ett lägenhetsarrende.

Om däremot en förening vars huvudsakliga ändamål är att i sin tur upplåta bostadsarrende till sina medlemmar arrenderar mark, räknas upplåtelsen som bostadsarrende även i ledet mellan jordägaren och föreningen

Regleringen kring bostadsarrende

Reglerna för bostadsarrende är huvudsakligen tvingande. Om parterna avtalar i strid med en tvingande bestämmelse måste jordägaren ändå rätta sig efter lagbestämmelsen. Arrendatorn däremot kan välja mellan lagbestämmelsen och avtalsvillkoret. Obs! Om parterna är överens om en avvikelse, och arrendenämnden godkänner den - ger dispens - kan vissa av de tvingande lagreglerna sättas ur spel.

I vår avtalsmall har vi följt de regler som är tvingande i jordabalken för bostadsarrende samt gällande de regler där det råder avtalsfrihet försökt åstadkomma balanserade klausuler mellan parterna eller klausuler som vi tycker är rimliga.

I särskilda situationer har vi valt att inte lyfta fram de tvingande lagregleringarna i avtalsmallen. Skulle en situation uppkomma som inte specifikt regleras i avtalet skall ni därför läsa igenom lagtexten i jordabalken som berör bostadsarrende, eller kontakta jurist.

Obs! Ni ska vara väldigt försiktiga med att ändra på bestämmelser i avtalet om ni inte är säkra på att klausulen i fråga inte anses vara en tvingande regel enligt jordabalken. Ta hjälp om det behövs.

Tips för ett korrekt skrivet avtal

Vad som är väldigt viktigt först och främst är bostadsarrendets definition, se klausul 2. Du måste vara säker på att du använder rätt arrendeform. Definitionen av bostadsarrende anges i 10 kap 1 § jordabalken. Den exemplifierande uppräkningen i klausul 4 är exemplifierande, de bör givetvis anpassas specifikt i förhållande till sakomständigheterna i det enskilda arrendet. Observera att även om arrenderätten kan anses vara förverkad enligt klausul 4.5 som hänvisar till 8 kap 23 § jordabalken, så är inte arrenderätten förverkad om det som ligger arrendatorn till last är av ringa betydelse enligt 8 kap 23 § 2 st eller om rättelse sker enligt de angivna premisser som anges i 8 kap 24 § jordabalken. Gällande arrendeavgiften enligt klausul 5 så ska man som arrendator observera bestämmelsen i 8 kap 25 § jordabalken som anger att om arrendeavgiften betalas senast tolfte vardagen från uppsägningen får arrendatorn ej på grund av dröjsmålet skiljas från arrendestället. Bestämmelser om dessa befrielsegrunder finns i klausul 11 i avtalet.

Vad gäller klausul 7, tidsperiod för arrendet, så måste avtalstiden för arrendet vara minst 5 år. Detta är lagfäst för bostadsarrenden i 10 kap 2 § jordabalken. Har inte en avtalstid bestämts gäller ändå 5 år enligt detta lagrum. Det finns dock undantag, om arrendenämnden godkänt avtalet i denna del. Det kan vidare påpekas gällande den viktiga frågan om förlängning av arrendeavtalet att arrendatorn har rätt till förlängning enligt lag, se 10 kap 5 § jordabalken, förutom i vissa situationer som där listas.

Väldigt viktiga och ”kluriga” bestämmelser, med mycket huvudregler och undantag finns i avtalet om villkorsändring - klausul 8, överlåtelse av arrendeavtalet - klausul 9, upplåtelse av arrendestället - klausul 10.

Observera att preskriptionstiden skiljer sig väsentligt gällande en fordran under pågående arrendeförhållande när arrendatorn är en konsument respektive en näringsidkare 12.1-2, regler som skiljer sig till preskriptionstiden när arrendeförhållandet har avslutats, se klausul 12.3. Observera också att arrendatorn bör ha en ansvarsförsäkring för arrendestället enligt klausul 13.